すすきののテナントはHomeAgentにおまかせください！！

こんにちは、HomeAgenのあむです！

テナントを借りるとき、間取り図とか見ながら「お、100㎡もあるのか～！広くていいじゃん！」なんて思ったことありませんか？

実はそれ、「全部がまるっと使える広さ」じゃないかもしれません。

不動産の世界には「契約面積」と「実行面積」っていう、ちょっとややこしいルールがあるんです。

パッと見100㎡でも、実際に自由に使えるスペースは90㎡くらいだった…なんてこともよくあります。

今回はその「契約面積」と「実行面積」の違いについて、できるだけやさしく＆ゆる～く解説していきます！

テナント探し中の人、これから契約しようとしてる人は、ぜひ読んでみてくださいね◎

✅ テナント契約でよく見る「〇〇㎡」って、実は全部が自由に使える広さじゃないんです。

契約書に書かれている「契約面積」と、実際にテーブル置いたり内装工事したりできる「実行面積（実使用面積）」は、けっこう差があることも。

この違いを知らずに契約してしまうと、「あれ？思ったより狭いぞ？」「内装が計画通りにいかない…」といった問題が出てきて、地味に損するパターンも多いんです。

なので、契約前にこの“面積のカラクリ”をちゃんと知っておくことが大事なんです◎

「契約面積」って何？

契約面積とは、その名の通り契約上の面積。

図面や契約書に載っている「このテナントは〇〇㎡ありますよ～」という、いわば“カタログ上の広さ”です。

ただ、ここで注意したいのが…

👀 契約面積には、“実際には使えない場所”も含まれてる場合があるってこと。

具体的には：

•壁の厚み（壁芯面積で計算されることが多い）

•共用の廊下や設備スペース

•柱や梁が大きく張り出してる部分

…こういうのも含めて〇〇㎡って言われることがあります。

で、何が問題かというと――

🏷 家賃はこの“契約面積”で決まる！

つまり、**「100㎡の家賃払ってるのに、実際使えるのは90㎡だった」**みたいなことが起きるわけです。

「実行面積」って何？

一方で実行面積は、実際に内装をしたり、什器を置いたり、スタッフが動けるリアルな使えるスペースのこと。

例えば：

•柱の内側から内側まで

•壁や出っ張り、機械室などを除いた“使える床面積”

•什器配置・通路・作業スペースを確保できる範囲

内装業者さんや設計士さんが「じゃあレイアウト組んでみましょうか～」っていうときにベースにするのは、こっちの面積です。

つまり、お店やオフィスの“使い勝手”を左右するのは、契約面積じゃなくて実行面積。

違いを知らないと、どう損する？

この「契約面積と実行面積の違い」を知らずにテナント契約すると、あとからけっこう困ったことになります。

たとえば…

💡① 思ったより狭い

「100㎡あると思ってたのに、什器を並べたらパンパンじゃん！？」

実行面積を確認してなかったばかりに、想定してたレイアウトが入らないってことが起きます。

レジカウンターが置けない、通路が狭い、スタッフがすれ違えない…みたいな現場あるある。

💡② 内装費が高くつく・工事がやり直しに

「この広さならこのくらいの工事費かな～」って思ってたら、実際の施工面積が狭かったり、柱の位置のせいで想定の工事ができなかったりして、追加費用やプラン変更が必要になることも。

特に設備系（給排水・空調など）は、再設計になると一気に高額になるケースも…。

💡③ 開業スケジュールに影響が出る

レイアウト変更や工事やり直しが入ると、当然オープンが遅れます。

それだけで家賃は発生してるし、開業の遅れ＝売上の機会損失にもつながります。

💡④ 退去時のトラブル

「使ってなかった部分まで原状回復しろって言われた…」

契約面積に含まれてたけど、実際には使ってなかった共用部的なスペースでも、“契約上はテナントの一部”という扱いで修復義務があると言われるケースもあります。

💬 総じて言えるのは：

面積の“数字”だけ見て契約しちゃうと、じわじわ効いてくる“地味な損”が多いってこと。

特に初めてテナント契約する方や、コストに敏感な小規模事業者さんにとっては、見逃せないポイントです！

じゃあどうすればいい？～対策編～

「契約面積と実行面積が違うのはわかった。じゃあ、どうやってその差に気をつければいいの？」

ここからは、**“契約前にできる対策”**をゆるっと紹介していきます。

✅ 1. 面積の定義をちゃんと聞いてみる

まず、契約前に不動産会社さんに**「この面積って壁芯ですか？内法ですか？」って聞いてみましょう。**

ちょっと専門っぽくてドキドキするかもですが、大丈夫。普通に聞いてOKです。

ここで「内法です（壁の内側）」と言われたら実行面積に近いし、「壁芯です（壁の中心まで含む）」と言われたら、ちょっと狭くなるかもって意識を持てばOK。

✅ 2. 内見のときは“体感”と“実測”を大事に

内見のとき、なんとなくの印象だけで広さを判断しがちなんですが――

できればメジャー持って行って、ざっくりでいいから測ってみてください。

「ここにカウンター置けるかな？」

「この柱、けっこう出てるな」

…っていう感覚、めちゃくちゃ大事です。

できれば、内装をお願いする予定の業者さんにも**“現地調査（現調）”**をしてもらうのがベスト！

✅ 3. 図面だけじゃなく、現地＋実行面積ベースでレイアウトを考える

設計段階では、**“契約面積ベースの図面”じゃなくて、“実際に使える面積ベース”**でプランを組むのが◎。

図面で見たときはバッチリだったのに、実際に組んでみたら「柱で棚が入らないじゃん！」なんてこと、よくあります。

とにかく、**「図面≠使えるスペース」**だと思っておくと安心。

✅ 4. 契約書や重要事項説明書の内容もチェック

「面積の定義」や「共用部の扱い（専有かどうか）」が契約書に書かれてることもあるので、そこも見落とさないように。

わからなかったら「ここって専有面積なんですか？」って聞いちゃいましょう◎

 まとめ：

ひとことで言うと？

📌 「契約面積の数字だけ見てると損するかも。実際に“使えるかどうか”をちゃんと見てから決めよう」

テナント契約って、つい「広さ」「立地」「家賃」だけで決めがちですが、

実はこの「面積の見え方」が地味～に大きな差になってきます。

契約前のひと手間で、あとからのトラブルもコストも避けられるので、

ぜひ【実行面積】という考え方を頭の片隅に置いてみてくださいね。

「数字に惑わされず、使えるかどうかを見よう」

それが、損しないテナント契約のコツです◎