テナントを探すとき、つい「この立地なら頑張って払おう」と考えがちです。でも順番は逆です☝️

先に決めたいのは、いくらの賃料なら払えるかではなく、売上から逆算して無理なく残せる賃料はいくらか、です。

賃料は売上に関係なく毎月出る固定費なので、背伸びすると売上が少しブレただけで苦しくなります。特に開業直後は売上が読みづらいので、賃料を含む固定費は慎重に見るべきです。

見たいのは賃料の絶対額より、「売上に対して固定費が重すぎないか」というバランスです。

考え方はシンプルです。まず月商の見込みを置き、その売上から原価などの変動費を引いて、どれだけ粗利が残るかを見ます。次に、人件費、水道光熱費、通信費、リース料など賃料以外の固定費を引き、最後に「最低でも残したい利益」を確保します。残った金額が、ざっくり払える賃料の上限です💡

ここで大事なのは、売上予測を強気に置きすぎないこと。オープン直後から満席前提で考えると、賃料だけが先に重くのしかかります。最初は「普通の日でも届きそうな売上」を基準にした方が安全です。できれば、繁忙月ではなく平常月ベースで考えておくと失敗しにくくなります。

たとえば、月商100万円、粗利率60％なら粗利は60万円。賃料以外の固定費が35万円、最低10万円は利益を残したいなら、賃料は15万円前後までがひとつの目安になります。ここで20万円、25万円と上げると、想定より売上が少し下がっただけで赤字に入りやすくなります。しかも実際のテナント探しでは、賃料以外に共益費などの付帯コストが乗ることもあるので、「賃料」だけで判断するのは危険です。

大事なのは、賃料だけを単独で見ないことです。飲食業では原価・人件費・賃料の対売上高比率の合計を見て検討すると言われています。

つまり「相場だから借りる」ではなく、「この売上計画で回るから借りる」が正解です。まず自分の上限賃料を決めておくと、内見後の判断ブレも減らせます✨ また、坪数や立地で気持ちが上がる前に、数字で戻れる基準を作っておくことも大切です☝️