テナント物件を探していると、契約書に「賃料改定」や「賃料を協議のうえ改定できる」といった内容が入っていることがあります🏢 これを見ると、「あとから家賃を上げられるのでは？」と不安になりますよね。

賃料改定条項は危険？

結論から言うと、賃料改定条項がある物件＝危険、とは限りません。 ただし、将来の値上げリスクを見ずに契約すると、営業計画が崩れる可能性があります。

賃料改定条項って？

賃料改定条項とは、契約期間中や更新時に、賃料を見直す可能性があることを示すものです。周辺相場の変化、建物の維持費、物価上昇、固定資産税などを理由に、貸主から賃料改定の相談が入る場合があります。

見るべきポイント

まず「いつ改定される可能性があるか」です。 契約更新時だけなのか、契約期間中でも協議できるのかでリスクは変わります。開業直後や設備投資の回収前に賃料が上がると、資金計画に影響が出やすくなります💦

次に、「どのような理由で改定できるのか」も確認しましょう。 単に「貸主が必要と判断した場合」だけでは、借主側から見ると不安が残ります。周辺相場や公租公課の変動など、理由がある程度具体的に書かれているかが大切です。

また、値上げ幅の目安があるかも重要です。 改定の可能性があっても、上限や協議方法が明確なら、将来の見通しを立てやすくなります。逆に、どれくらい上がるか全く分からない場合は、事前に不動産会社へ確認しておきたいところです。

注意ポイント

注意したいのは、売上に対して家賃比率がギリギリの物件です。 今の賃料なら成り立つけれど、少し上がると苦しくなる計画なら、値上げリスクを軽く見ない方が安全です。飲食店やサロンなど、内装費が大きい業態ほど慎重に見ましょう。

一方で、人気エリアや好立地の物件では、賃料改定条項が入っていること自体は珍しくありません。大事なのは、条項の有無だけで判断するのではなく、改定のタイミング・理由・協議方法を確認することです😊

契約前には、「更新時に賃料が上がる可能性はあるか」「過去に同じビルで改定された例はあるか」「上がる場合の考え方はあるか」を聞いておくと安心です。

まとめ

賃料改定条項は、すぐに避けるべき条件ではありません。 ただし、将来の固定費が変わる可能性を示すサインです。契約前にリスクを見える化し、値上げされても営業を続けられる計画かどうかまで確認しておきましょう。